Para visualizarem os gráficos:
http://www.capitalbolsa.com/articulo/17167/sector-inmobiliario-donde-se-encontrara-el-suelo-en-los-precios-inmobiliarios.html 



¿Dónde está el suelo de los precios inmobiliarios?

Para responder a esta progunta utilizaremos los datos de uno de los mayores especialistas en el sector, John Burns de John Burns Real Estate Consulting, consultora de cerca de 2.000 de los mayores bancos y constructores en EEUU. John Burns tiene la máxima reputación el sector, y ha acertado la tendencia del mercado inmobiliario en las últimas tres décadas.

Comencemos con una cita del Sr Burns, 'las proyecciones del mercado inmobiliario en EEUU, y por consiguiente en todo el mundo occidentalizado, ha cambiado para peor. Cada vez es más clara la hipótesis de una recesión económica en EEUU, con un mercado laboral empeorando, y con las minoristas reportando muy malos resultados. De cualquier forma, la venta de viviendas de segunda mano está aplanándose en algunos mercados, aunque seguimos viendo bajada de precios en las principales regiones'.

Burn cree que los precios inmobiliarios deberían caer un 22% (desde máximos) para llegar a un punto de equilibrio. Ya hemos bajado un 12%.

Como vemos en el gráfico adjunto, la estimación del índice Case-Shiller muestra un descenso más pronunciado. El trabajo de Shiller señala que los precios inmobiliarios en algunas áreas ha sido de casi el 17%, y sugiere que es improbable caídas por debajo del 30%, como el sucedido durante la Gran Depresión de los 30.

Tano el trabajo de Shiller como el de Burns, aún partiendo de distintos datos, llegan a las mismas conclusiones, que es un suelo del mercado inmobiliario en 2009, y una vuelta al alza en 2010.

Mostramos gráficamente los datos en los que basan estas previsiones.

Hay que señalar que estos datos prevén descensos de los precios inmobiliarios hasta los niveles de equilibrio, pero como veremos a continuación la evolución de los precios reales fluctuan en torno a ese nivel de equilibrio.Utilizando el modelo de valoración inmobiliaria International Valuation Standards (IVS), los precios inmobiliarios en EEUU en Junio 2008 está un 5% por encima de su nivel de equilibrio, y un 17% en UK.

Graficamos la opinión anterior de que los precios inmobiliarios fluctuan en torno a los niveles de equilibrio. Según este gráfico, es previsible que en unos años los precios inmobiliarios se sitúen en un 35% por debajo de esos niveles de equilibrio.Los niveles de equilibrio en el sector inmobiliario dependen de dos factores; el crecimiento nominal del PIB, y las tasas de interés de largo plazo.

Según las diferentes estimaciones de esos dos factores macro, la magnitud entre pico y suelo las mostramos en la siguiente tabla:


En base a estas tabla, existen tres hipótesis de donde se encontrará el suelo del mercado inmobiliario:

- Con un porcentaje del 44% entre pico y suelo, el fondo del mercado inmobiliario se situaría sobre el 2012, y un descenso adicional sobre los precios actuales del  20%. Este sería el peor de los escenarios.

- Con un porcentaje del 36% entre pico y suelo, se verían caídas adicionales desde los precios actuales del 10%.


- Si el crecimiento nominal del PIB, debido a la inflación da lecturas del 7% o más en los próximos años, y con un LTIR del 3,7% es posible que los precios inmobiliarios están cerca de marcar un suelo.