O que Mede

O Census Bureau americano publica mensalmente os Housing Starts (início de construção de novas casas) e as Building Permits (licenças de construção emitidas). As Building Permits são um indicador ainda mais avançado — porque a licença é emitida antes de a construção começar. Uma queda nas licenças antecipa uma queda nos starts, que antecipa uma queda no emprego e no consumo.

Os números são expressos em «taxa anualizada» — o que significa que o número mensal é multiplicado por 12 para dar uma estimativa anual. Um valor de 1,5 milhões significa que, se o ritmo do mês se mantivesse durante um ano, seriam iniciadas 1,5 milhões de habitações. A média histórica nos EUA ronda 1,5 milhões, mas caiu abaixo de 500.000 durante a crise de 2008-2009.

Porque É um Indicador Líder

A construção residencial é um dos sectores mais sensíveis às taxas de juro e ao sentimento do consumidor. Quando as taxas de juro sobem, o crédito habitação fica mais caro, a procura diminui, e os construtores iniciam menos projectos. Quando a confiança do consumidor cai, as famílias adiam a compra de casa. Em ambos os casos, o efeito sobre a economia geral — via emprego, consumo de materiais, e serviços associados — é significativo e previsível.

Historicamente, os Housing Starts começaram a cair 12-18 meses antes de cada uma das últimas 10 recessões americanas. Em 2006, os starts começaram a cair de 2,3 milhões — dois anos antes da recessão de 2008. Quem seguiu este indicador teve aviso antecipado de que algo grave se aproximava.

Housing Starts e o Investidor

Para o investidor, os Housing Starts são relevantes de duas formas: como indicador macro (sinal de saúde ou fraqueza da economia) e como indicador sectorial (afecta directamente empresas de construção, materiais, imobiliário, e banca).

Quando os starts sobem, empresas de materiais de construção, home improvement, e crédito hipotecário tendem a beneficiar. Quando descem, sofrem. É um dos poucos indicadores que tem impacto directo e identificável sobre sectores específicos da bolsa.

Para o investidor português, os Housing Starts americanos são relevantes pela mesma razão que todos os indicadores americanos: os EUA são a maior economia do mundo e a sua trajectória influencia todos os mercados. Mas o conceito é universal — indicadores de construção residencial existem em todos os países e são, em quase todos, indicadores líderes da economia. Em Portugal, os dados de licenças de construção (publicados pelo INE) cumprem uma função semelhante — embora com muito menos atenção mediática e menor impacto nos mercados.

Os Housing Starts são o indicador para quem quer ver o futuro da economia — não como ela está hoje, mas como vai estar daqui a 6-12 meses. É a diferença entre reagir e antecipar — e para o investidor, antecipar é quase sempre mais rentável do que reagir.

Housing Starts e a Crise de 2008

O caso mais dramático da história recente: os Housing Starts atingiram um pico de 2,3 milhões em Janeiro de 2006 e caíram continuamente durante 3 anos — até um mínimo de 478.000 em Abril de 2009. Foi uma queda de quase 80% — sem precedentes históricos. O crash imobiliário que se seguiu — com milhões de famílias em negative equity, foreclosures em massa, e o colapso dos títulos mortgage-backed — foi a causa directa da crise financeira global de 2008.

Quem seguiu os Housing Starts teve aviso 2 anos antes do crash. Quem não seguiu foi apanhado de surpresa. É a diferença entre ter um indicador líder e não ter — e essa diferença, em 2008, valeu fortunas inteiras.

Na prática, o investidor que adiciona os Housing Starts ao seu dashboard mensal de indicadores (junto com o ISM, o NFP, e a confiança do consumidor) tem um quadro macro robusto que permite antecipar a maioria dos movimentos económicos com meses de antecedência. Não é perfeito — nenhum modelo o é. Mas é significativamente melhor do que investir sem qualquer referência macroeconómica — o que, infelizmente, é o que a maioria dos investidores individuais faz.

Como complemento aos Housing Starts, o investidor atento segue também as Existing Home Sales (vendas de casas existentes) e o Case-Shiller Home Price Index (índice de preços da habitação). Os três indicadores juntos dão uma visão completa do mercado imobiliário — do lado da oferta (construção), da procura (vendas) e dos preços. É uma tríade que tem antecipado cada recessão americana das últimas cinco décadas.